Retraitées en viager : une affaire judiciaire choquante à Toulouse

Une vente en viager de retraitées de 83 ans au centre d’une affaire judiciaire

Au tribunal correctionnel de Toulouse, trois notaires, dont un confrère, sont poursuivis pour avoir acheté en vente en viager les biens de deux retraitées âgées de 83 ans. Ces deux femmes sont mortes moins de cinq ans et seulement 28 jours après la signature des ventes. Le parquet demande des peines de prison avec sursis et une amende de 30 000 euros, estimant que ces professionnels ont profité de leur faiblesse.

Lors du procès, la notaire impliquée a reconnu avoir commis des erreurs, mais a rejeté toute intention malhonnête. Elle a déclaré : « Nous avons péché par imprudence. Mais l’imprudence n’est pas une infraction pénale ». Elle a aussi indiqué qu’un certificat médical récent et l’intervention d’un autre officier public auraient été plus prudents dans la procédure. La controverse tourne donc autour d’un équilibre délicat entre le risque normal du viager et une éventuelle exploitation d’une personne malade.

Les deux affaires de viager à Toulouse

La première concerne Christiane, née en 1936. Sa maison, estimée à 250 000 euros, a été vendue en 2018 pour 56 000 euros, avec une rente mensuelle de 700 euros. La vendeuse devait couvrir elle-même certains travaux. Elle est décédée moins de cinq ans plus tard, laissant aux acheteurs un bien rénové, dont le coût total s’élève à environ 87 000 euros. Sa sœur évoquait une maladie d’Alzheimer dès 2015, mais sans certificat médical. La promesse de vente a été rédigée par l’acheteur, lui aussi notaire, âgé de 41 ans.

La seconde affaire concerne Ange, également âgée de 83 ans. Souffrant d’un problème rénal depuis 2017 et d’une « légère altération des facultés mentales » selon un rapport de 2019, elle a vendu en novembre 2019 son bien en viager pour un montant total de 140 000 euros. Elle était alors alitée. Elle est décédée seulement 28 jours après la signature. Le prix final du bien s’élève à 30 000 euros pour les acheteurs. La présidente du tribunal a parlé d’une « opération purement spéculative », accusation que les prévenus ont contestée. Le diocèse de Toulouse, qui aurait été le bénéficiaire, a porté plainte, ce qui a conduit à plusieurs enquêtes, notamment par la division de la criminalité organisée.

Les accusations du parquet contre les notaires

Le ministère public argue que l’état de faiblesse des deux vendeuses est évident, en raison de leur âge, de troubles cognitifs, et de l’absence de conseils indépendants. Il accuse aussi les notaires d’avoir pris des intérêts illégaux en se plaçant en position d’acheteurs, ce qui va à l’encontre de leurs devoirs d’officiers publics. Selon eux, les signatures ont été obtenues alors qu’Ange était alitée et en situation de vulnérabilité, avec une mesure de curatelle renforcée en cours de réflexion. Leur avocat, Me Iglésis, a insisté sur le fait que l’état de santé de la vendeuse s’était aggravé.

Le parquet a requis douze mois d’emprisonnement avec sursis pour l’acheteur principal, six mois avec sursis pour son épouse et un autre notaire impliqué, ainsi qu’une amende de 30 000 euros pour le couple. Une enquête disciplinaire interne a déjà conduit à un avertissement, et la justice civile a condamné les acheteurs. Les avocats de la défense rappellent que leurs clients avaient consulté le conseil de l’ordre des notaires avant d’agir. La décision judiciaire est attendue pour le 1er juillet.

Viager, risques médicaux et limites juridiques

Selon Notaires de France, le viager comporte un risque important lié à la durée de vie du vendeur. L’article 1975 du Code civil prévoit que le contrat peut être annulé si le vendeur meurt dans les vingt jours suivant la signature, en cas de maladie en cours. Dans ces deux affaires, Christiane a vécu plusieurs années, tandis qu’Ange est décédée 28 jours après, dépassant ce seuil. La Cour de cassation a rappelé récemment qu’acheter en viager à une personne gravement malade n’est pas forcément illégal, à condition que l’aléa de la mort subsiste et que l’acheteur ne soit pas certain du décès imminent.

Le procès soulève aussi la question des conflits d’intérêts quand un officier public devient acheteur. Quelques conseils principaux pour éviter ces situations ont été évoqués :

• Exiger la désignation d’un notaire ou d’un avocat indépendant;
• Demander un certificat médical récent en cas de fragilité de santé;
• Refuser qu’un acquéreur rédige lui-même l’acte de vente ou le sous-seing.